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L'impatto della certificazione energetica sul mercato immobiliare

La normativa sulla certificazione energetica degli edifici costituisce per il mercato immobiliare e per il panorama edilizio italiano una vera e propria rivoluzione culturale. Per la prima volta, infatti, viene introdotta nella valutazione degli immobili una variabile diversa da tutte quelle che eravamo abituati a considerare nell’estimo tradizionale, zona, vetustà, orientamento, stato di conservazione, qualità dell’edificio, taglio interno ecc.
La casa viene considerata in questa prospettiva come una macchina che consuma energia e produce servizi, che nel loro insieme costituiscono la qualità dell’abitare, funzione fondamentale della qualità della vita. Ma l’energia oggi è preziosa, per due motivi. Il primo è che la disponibilità dei mezzi per produrla non appare protraibile indefinitamente, dato che il petrolio, principe dei carburanti, è teoricamente una risorsa limitata, (anche se si continuano a sfruttare nuovi giacimenti), il nucleare non è al momento disponibile in Italia (pur con una ripresa di interesse bipartisan sulla materia), e qualsiasi altro mezzo di produzione come il carbone è comunque una risorsa traibile dall’ambiente naturale in quantità finita. Il secondo motivo che rende l’energia preziosa è che la sua produzione genera comunque delle scorie, dall’anidride carbonica e le polveri sotili immesse nell’atmosfera per i carburanti tradizionali fino alle scorie nucleari. A loro volta le scorie generano un problema ambientale, ad esempio il Co2 provoca il surriscaldamento dell’atmosfera attraverso l’effetto serra, che a sua volta incrementa il consumo energetico per il raffrescamento degli ambienti abitativi, che si tradurrà anch’esso in ulteriori emissioni di Co2 in atmosfera, in un circolo vizioso pernicioso per l’ambiente. Per non parlare del rischio black out, spia della paura di un collasso generale del sistema di produzione e distribuzione dell’energia che assilla la nostra civiltà. Il tema della produzione energetica e dell’inquinamento conseguente si interseca in modo significativo con il tema dell’abitare e del costruire, in considerazione del fatto che il grosso dell’inquinamento atmosferico è imputabile proprio agli impianti di riscaldamento, mentre il fabbisogno elettrico per il raffrescamento è responsabile della psicosi da black out. La casa viene dunque messa sul banco degli imputati: consuma troppa energia, o meglio la spreca e la disperde, e inquina per produrre l’energia che consuma in modo indiscriminato. Di qui la necessità di intervenire su due fronti: rendere la casa una macchina energetica efficiente, che ottimizzi il consumo e riduca lo spreco di energia, e renderla autosufficiente nella produzione della stessa energia che consuma. Ma questa è materia squisitamente tecnica, mentre il nostro tema è quello dell’impatto della certificazione energetica sul mercato immobiliare. Per inquadrare l’argomento vorrei fare un salto indietro nel tempo, a circa una quindicina d’anni fa, quando un gruppo di operatori immobiliari milanesi lanciò la proposta di contrassegnare le unità immobiliari attraverso una classificazione a stelle, come quella degli hotel. La proposta suscitò scalpore, in quanto mai si era avuta l’idea di spendere verso il grande pubblico e la platea degli acquirenti una definizione in qualche modo oggettivabile, attraverso una serie di parametri ben definiti, della qualità di un immobile.
Ora la normativa sulla certificazione energetica degli edifici ha subìto una radicalizzazione con lo schema definitivo del decreto legislativo (firmato il 07.03.2011 dal Presidente della Repubblica Giorgio Napolitano) per l'adozione della direttiva comunitaria 28/2009/CE, che impone dal 2012, a livello nazionale, la dichiarazione resa nei rogiti e contratti di locazione dall’acquirente o conduttore di aver ricevuto l’Ace dal proprietario, e “l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica (Ace)” negli annunci pubblicitari di vendita immobiliare. Ha quindi trovato forma giuridica definitiva l’introduzione di una classificazione immobiliare che potrebbe venire percepita dall’utente finale come parametro di giudizio esclusivo sull’appetibilità di questo o quell’immobile. E si tratta di una classificazione oggettiva in quanto derivante da parametri tecnici misurabili, quindi difficilmente controvertibili. Questo va senz’altro nella direzione della trasparenza del mercato immobiliare, e della tutela del consumatore che dev’essere messo in grado di conoscere per poter scegliere. D’altro canto il rischio è che la classificazione energetica possa venir considerata come il parametro fondamentale per la valutazione degli immobili, a scapito di altre pur importantissime variabili. Gli americani con una delle loro battute dicono che ci sono 3 parametri per la valutazione di una casa: location, location, location. Questa verità, nota a tutti gli addetti ai lavori ma anche radicata nell’opinione pubblica, ha da sempre identificato nell’ubicazione zonale dell’immobile la sua qualità fondamentale e primaria, dato che nessuna casa è un'isola, ma vive e trae senso dal contesto a rete in cui è inserita. Quindi importanza data all’urbanizzazione della zona, alla sua intrinseca bellezza paesistica o architettonica, ai collegamenti viari e servizi pubblici, ai negozi e ai centri di aggregazione, scuole, piazze, parchi. Ora se la location è il parametro fondamentale per la stima di un immobile, è chiaro che all’interno della stessa location verranno valorizzati quegli edifici che hanno una classificazione energetica alta, A o B. E fin qui tutto bene. Ma il rischio è che la classificazione energetica scardini il principio fondamentale della location, generando fenomeni di disaffezione generalizzata per il patrimonio immobiliare consolidato, composto da edifici generalmente collocati in classi energetiche basse.
Perché è un rischio? Semplicemente perché anche il mercato immobiliare può essere visto come una macchina, che lavora attraverso un volano, il volano del cambio-casa. Questo fondamentale ingranaggio si alimenta attraverso l'immissione sul mercato del prodotto usato, dalla cui vendita si liberano energie finanziarie per l’acquisto del prodotto nuovo. Lo sappiamo tutti: se si blocca il segmento dell’usato si ferma anche il nuovo o ristrutturato, dato che almeno l’80% delle famiglie italiane sono proprietarie di immobili, e per comprare il tetto nuovo devono prima aver venduto il tetto vecchio. E questo vale anche per il settore degli immobili di prestigio, che hanno raggiunto prezzi così alti da postulare, per l’acquisto, la ridefinizione del portafoglio immobiliare dell’acquirente, con conseguente disinvestimento e reinvestimento nel prodotto di maggior qualità.
Il mercato non può quindi permettersi il grippaggio del volano del cambio-casa, che avrebbe effetti deleteri sull’intero settore. D’altro canto il consumatore è oggi sempre più informato e sensibile alla tematica ecologica e alla variabile “consumi”, e si orienterà in modo del tutto naturale verso gli immobili con miglior classificazione energetica. Quali le possibili soluzioni?
Diciamo subito che non crediamo nella “rottamazione delle case”, se non per aree degradate da sottoporre a radicale riqualificazione urbanistica. Non siamo negli Stati Uniti dove i building vengono considerati come delle mere operazioni economiche, che – una volta esaurito il piano di ammortamento trentennale - vengono ritrasformate in cubatura attraverso un processo di demolizione e ricostruzione. La stessa parcellizzazione della proprietà in corso in Italia fin dal boom edilizio degli Anni Sessanta rende impossibile quest’approccio.
LE CASE NON SI ROTTAMANO, LE CASE SI RIQUALIFICANO
La “riqualificazione energetica” è un processo di miglioramento della qualità energetica che, nella realtà delle dinamiche di mercato, determina riflessi più ampi sulla qualità globale percepita della costruzione. La redazione dell’Ace, vera e propria diagnosi energetica, diviene un momento fondamentale nell’ambito della ridefinizione della prestazione dell’edificio, richiamando l’attenzione del tecnico sull’analisi puntuale dello stato energetico reale dell’immobile, e consentendo di realizzare gli interventi di miglioramento beneficiando degli incentivi fiscali introdotti dalle recenti disposizioni della legislazione. Il sistema fiscale agevolato, delineato dalla Legge Finanziaria 2007 e poi confermato negli anni a seguire, rappresenta un atto di indubbia rilevanza nell’ambito delle scelte in tema di energia. Infatti le detrazioni fiscali, introdotte in ordine agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, costituiscono un efficace catalizzatore in grado di agevolare i processi di miglioramento della prestazione energetica del parco edilizio esistente. Il progetto di ammodernamento del profilo dei consumi del patrimonio immobiliare italiano muove risorse ingenti, tuttavia è sufficiente un rapido sguardo ai numeri in gioco per comprendere le ragioni che hanno richiamato l’attenzione del legislatore e lo hanno spinto al varo di misure impegnative, ma certamente non ignorabili da operatori e committenti. Infatti, il fabbisogno energetico medio, che ammonta circa a 150-180 kWh/m2a, potrebbe essere notevolmente abbattuto anche attraverso interventi non particolarmente complessi e, soprattutto, non richiedenti investimenti scoraggianti. Per esempio, la semplice sostituzione degli infissi può portare ad un contenimento dei consumi energetici dell’ordine del 10% e l’applicazione di un sistema a “cappotto” permette di conseguire risparmi intorno al 10-12%, migliorando la classe energetica e rivalutando l’immobile molto di più dei costi sostenuti per questi semplici interventi, 90 Euro/mq per cappotto e serramenti (fonte Ance). Gli immobili nelle classi più alte, A e B, hanno infatti un vantaggio in termini di prezzo che può arrivare al 10 per cento e oltre, e comunque, a parità di location, li porta sui valori più alti nelle forbici di prezzo minimo/massimo rilevate dagli osservatori immobiliari. L’extra-costo di costruzione per miglioramenti energetici del 30% è di160 Euro/mq (fonte Ance), mentre può arrivare ad un massimo di 300 Euro/mq stimati da Casaclima per un immobile in classe A, che scendono a 175 Euro per la B e100 Euro per la classe C. Come si vede, il gioco vale quasi sempre la candela. 
Per evitare l’instaurazione di un doppio mercato, che potrebbe penalizzare eccessivamente il patrimonio immobiliare consolidato a favore delle nuove costruzioni, il legislatore ha previsto sgravi fiscali per i proprietari che intendono adeguare i loro immobili ai parametri del più rigoroso risparmio energetico. È una soluzione per non svalutare il patrimonio immobiliare consolidato e non bloccare il volano del cambio-casa residenziale, oggi più che mai fondato sulla permuta dell’usato. E attenzione, per patrimonio immobiliare consolidato si deve intendere l’insieme di tutti gli immobili costruiti sino ad oggi, dato che gli edifici in classi energetiche alte sono oggi solo la punta dell’iceberg, e rischiano di essere considerati obsoleti cantieri non ancora chiusi! Oggi in Italia si stimano, su elaborazione incrociata di dati Enea, Istat e Cresme, circa 30 milioni di unità abitative, delle quali solo la punta dell’iceberg, dal 2 al 5% a seconda delle rilevazioni, si trova nelle classi energetiche migliori, A B e C. Oltre il 55%, 16.639.801, sono state costruite prima del 1971, quindi prima di ogni legislazione in materia di contenimento dei consumi energetici degli edifici(Legge373/ 1976), e ben 25.107.535, pari al 85% del patrimonio edilizio esistente, prima dell’entrata in vigore della Legge 10/1991, quindi senza alcun tipo di documentazione o criterio volto al contenimento dei consumi energetici.
SIAMO DI FRONTE AD UNA SVOLTA EPOCALE
Per unificare il ciclo economico immobiliare sotto il segno del risparmio energetico, evitando l'instaurazione di un doppio mercato che avrebbe come diretta conseguenza la creazione di “ghetti edilizi” con l’ampliamento della forbice dei prezzi tra nuovo e usato, e bloccherebbe il mercato della permuta, è necessario uno sforzo culturale da parte di tutti i player di settore, tecnici, costruttori, agenti immobiliari, amministratori di codomini e patrimoni. Stiamo assistendo alla nascita di un nuovo paradigma immobiliare, che si salda al tema trasversale dell’ambiente e dell’energia. Come abbiamo detto, per la prima volta la casa viene concepita come una macchina energetica inserita funzionalmente nel contesto ambientale. Noi tutti, operatori del mercato immobiliare, abbiamo il compito di interpretare questo nuovo paradigma per fornire un servizio alla clientela ricco di forti valenze sociali. Se non lo faremo, se non decideremo, se ci lasceremo trascinare dalla corrente, e non saremo capaci di governare il cambiamento, ancora una volta, come sempre accade, sarà il mercato a decidere al posto nostro, travolgendoci.

Polizze assicurative a copertura del mancato pagamento della rata del mutuo"

In un momento di crisi come quello del 2010, ove tutti eravamo impegnati a risparmiare contenendo, dove possibile i costi, cogliere che per la polizza vita si è speso molto di più rispetto all'anno precedente, non può che essere motivo di soddisfazione. Ancora più interessante è sapere che per lo più queste polizze accompagnano i mutui delle famiglie accesi per l'acquisto della prima casa. Io mi auguro che dette polizze non siano state avviate perchè , in un qualche modo, imposte : "Ti concedo il mutuo se vi è anche la polizza vita in capo al maggior portatore di reddito della famiglia". Affermo questo poichè è un aspetto più volte portato all'attenzione dalle Associazioni dei consumatori. Già in passato ho toccato questa problematica perchè mi è sempre stata a cuore in quanto, nella mia lunga esperienza di uomo banca, ho purtroppo visto spesso aprirsi dei contenziosi o, come si dice in gergo delle sofferenze, concluse con la perdita della casa a causa di un triste evento familiare del titolare di reddito. E' dolore che si aggiunge a dolore da non augurare neppure al peggior nemico. Per questo mi piace pensare che l'incremento della percentuale di sottoscrizione di queste polizze vita, accese in particolare all'avvio del mutuo, sia dovuto ad una consapevolezza maturata presso coloro che sottoscrivono nuovi mutui e, tutto questo senza condizionamenti ma con la convinzione, magari maturata grazie a consigli di esperti del settore, dell'assoluta necessità. Sapere infatti che, in caso di una disgrazia, almeno il mutuo viene ridotto drasticamente od anche estinto (a seconda del tipo di polizza), non è cosa da poco ai fini della tranquillità familiare. In modo certamente provocatorio scrissi a suo tempo che, come è d'obbligo per legge la polizza assicurativa per la vettura, dovrebbe sempre per legge, essere imposta anche la polizza vita, quella a copertura dell'infermità temporanea e permanente, oltre che la polizza per perdita del posto di lavoro, quando la famiglia intende accendere un mutuo a lungo termine per l'acquisto della propria abitazione. Sapere che liberamente diversi mutuatari stanno percorrendo spontaneamente, come vera sentita esigenza, questa strada è motivo di soddisfazione e vi è solo da sperare che, sempre liberamente, detta percentuale di queste polizze debba ulteriormente incrementarsi in futuro. Addentrandoci nei problemi dei mutui casa, sappiamo che diversi mutuatari ricorrono al tasso fisso per stare tranquilli. Se la forbice fra tasso fisso e variabile è decisamente ampia, come in questi momenti, allora si ricorre al mutuo con C.A.P. (muto variabile ma con tasso che può aumentare ma solo fino ad un certo limite prestabilito contrattualmente nell'atto di mutuo). E' evidente che avere un mutuo a tasso fisso in questi tempi costa assai di più rispetto ad un mutuo a tasso variabile, così come avere un variabile ma con la tranquillità del C.A.P., ha un suo costo. Vi è da chiedersi perchè si accettano con naturalezza e, giustamente , come necessarie queste coperture "assicurative " indirette del costo del denaro al fine di vivere la vita del mutuo con una certa tranquillità di riuscire sempre a pagare le rate e non si è altrettanto sensibili alle altre dirette coperture assicurative già citate.
Eppure sia le une che le altre hanno certamente un costo.
Per coerenza, se si è sensibili al rischio sottostante al costo del denaro e più in particolare all'eventuale rischio che accompagna il tasso variabile per le possibili ed incontrollabili spinte al rialzo, allo stesso modo si dovrebbe essere sensibili anche per i gravosi rischi di perdere il familiare apportatore di reddito e, come triste conseguenza, correre anche il rischio di perdere la casa. Lo stesso potremmo dire anche per la perdita del posto di lavoro. Anche questo rischio, visti i momenti, è purtroppo ricorrente e quindi la copertura assicurativa darebbe tanta tranquillità ad una famiglia che ogni mese, oltre a quanto per vivere, deve anche disporre del necessario per pagare le rate del mutuo. Oggi vi sono degli ottimi pacchetti assicurativi che offrono queste coperture. Basta saperli cogliere e valutare magari con l'aiuto di un esperto del settore. Inoltre il costo di dette polizze spesso può essere finanziato con il mutuo ed il pagamento viene spalmato lungo la vita del mutuo con un modesto incremento della rata; di fatto come avviene per la garanzia del mutuo C.A.P. Non ultimo anche il sistema bancario in presenza di queste rassicuranti coperture che aiutano a contenere il rischio, sarebbe certamente più disponibile a deliberare mutui anche a famiglie che , dal punto di vista dell'accesso al credito, presentano alcune debolezze. Meditate mutuatari, meditate anche perchè forse sono i soldi meglio spesi per rendervi tranquilli dopo aver avviato un finanziamento a lungo termine per l'acquisto, con tanti sacrifici, della vostra prima casa.

Necessario, in particolare, confrontare i canoni applicabili per i contratti liberi e per quelli agevolati
Per decidere se applicare la cedolare secca sugli affitti oppure il tradizionale regime fiscale previsto per i redditi da locazione, i proprietari interessati dovranno considerare una serie di fattori e di variabili che non si risolvono nel solo livello di reddito e della relativa aliquota Irpef. Fattori e variabili che rendono necessario verificare caso per caso le situazioni con riferimento ad ogni singolo contratto preso in esame. Lo segnala la Confedilizia, ricordando che il nuovo regime fiscale – disciplinato dal decreto legislativo in materia di federalismo municipale, approvato dal Parlamento ma non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale – potrà trovare concreta applicazione solo allorquando sarà emanato il provvedimento dell’Agenzia delle entrate previsto dal citato decreto. La valutazione circa la convenienza della cedolare secca – rileva la Confedilizia, che fin da subito ha diffuso simulazioni che facevano riferimento al reddito, ma che ipotizzavano uguali canoni qualunque fosse il tipo di contratto considerato – dipende anzitutto dal tipo di contratto utilizzato, che vede confrontarsi essenzialmente due fattispecie: il contratto libero, di durata di 4 anni più 4, con canone liberamente fissato da proprietario e inquilino, e il contratto agevolato (cosiddetto “concordato”), di durata di 3 anni più 2, con canone stabilito da locatore e conduttore nell’ambito delle fasce previste dagli Accordi territoriali stipulati fra le Parti sociali. Per il primo tipo di contratto, come noto, l’aliquota della cedolare secca è prevista al 21%; per il secondo, l’aliquota è prevista al 19%. La prima delle valutazioni da farsi, dunque, attiene – oltre che alla diversa durata dei due tipi di contratto – al confronto fra il canone liberamente stabilito fra le parti e il canone fissato nel rispetto dell’Accordo territoriale di riferimento siglato dalla Confedilizia con i Sindacati inquilini. Le altre considerazioni da farsi – rileva ancora la Confedilizia – riguardano invece le ulteriori variabili che caratterizzano il nuovo regime fiscale in relazione a quello tradizionale, ricordando che la cedolare secca assorbe l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. E in particolare: l’ammontare del reddito che il proprietario interessato ricava da fonti diverse dall’immobile locato (es.: reddito da lavoro) e la relativa aliquota Irpef applicabile in ragione dello scaglione di appartenenza; l’aliquota dell’addizionale regionale e quella dell’addizionale comunale Irpef, variamente stabilite dagli enti impositori, a volte anche distinguendo per fasce di reddito (con un sistema analogo agli scaglioni Irpef); l’incidenza dell’aggiornamento annuale del canone (in ordine al quale peseranno le prossime dinamiche inflazionistiche), variamente applicato nei contratti di locazione ma inibito in caso di utilizzo della cedolare secca; le deduzioni e le detrazioni fiscali eventualmente spettanti al proprietario, che impongono di valutare l’influenza che la scelta dell’uno o dell’altro trattamento fiscale del canone di locazione potrebbe avere sul complessivo carico fiscale del proprietario. In ogni caso – ribadisce in conclusione la Confedilizia – la valutazione di convenienza della cedolare secca va operata in relazione ad ogni singolo contratto, non dimenticando che alcune considerazioni potranno essere fatte solo sulla scorta del testo del citato provvedimento dell’Agenzia delle entrate, chiamato a stabilire, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo, le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare, le modalità di versamento dell’imposta in acconto (nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012) e a saldo nonché “ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa”, ai fini dell’attuazione delle nuove disposizioni.